全国房地产估价师考试案例与分析模拟试题
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押*，委托房地产估价机构估价。
(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
某市旧城改造需对某沿街房屋进行*，*人依法取得了房屋*许可证，房地产管理部门公示了有资质的*估价机构名单。某被*人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被*人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋*估价报告?
2.你应如何确定作为*估价依据的该被*人房屋的用途?
1.经被*人投票或*当事人抽签等方式确定本估价机构为该*项目估价机构，一般由*人委托。
2.该房屋用途性质建议*当事人按以下原则确定：
①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
②当地*对被*房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;
③*人利被*人对*房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;
④对被*房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
拓展阅读
1、2018年司法考试案例分析：学生偷拍老师答题考场内外联手作弊
考生在考场将考题拍照后发到群中,教师在考场外答题后向考生提供答案。近日,《法制日报》记者从内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区人民法院获悉,该院审结了这起内蒙古首例非法提供考试试题、答案案件,5名联手作弊的师生分别被判处五个月至六个月的拘役,并处3000元至5000元的罚金。
今年6月,在“2017年普通高等学校招生考试天津职业技术师范大学单独招生考试”的考场上,鄂尔多斯市达拉特技工学校的考生高某、崔某将手机偷偷带入考场。开考后,他们用手机将理科综合考试试卷拍照后发送到微信群中。在考场外等候的该校教师孙某、杨某和张某看到考试题后,随即开始答题,并将做出的答案又发送到微信群中。
在考场内巡考的招生单位工作人员发现考生高某、崔某的作弊行为后,向内蒙古人事考试中心反馈,后者接报后随即报警。呼和浩特市*赛罕分局的民警出警后,在考场将联手作弊的师生抓获。
赛罕区人民法院审理认为,孙某、杨某、张某在法律规定的国家考试中,为实施作弊行为,共同非法向他人提供***,其行为构成非法提供答案罪,依法判处孙某拘役六个月,并处罚金5000元;判处杨某、张某拘役五个月,并处罚金3000元。高某、崔某在法律规定的国家考试中,为实施作弊行为,共同非法向他人提供考试试题,其行为构成非法提供试题罪,依法判处高某、崔某拘役五个月,并处罚金3000元。
该案日前一审宣判后,5名被告人均未上诉。目前,该判决已生效。
据主审法官介绍,非法出售、提供试题、答案罪是2015年通过的刑法修正案(九)新增的罪名,考试作弊是严重的失信背信行为,侵害了国家的考试管理秩序和他人公平参与考试的权利。内蒙古恒俊律师事务所李海林律师提醒广大考生,参加考试时应严格规范自身行为,谨记考试纪律,切莫因小失大。通过考试是进步的阶梯,但如果不凭借自身所学知识答卷,以作弊的形式参加考试将受到法律的惩罚,其作弊行为不仅对考生自身的诚信度影响深远,还会给社会造成不良影响。广大考试参与人要严格遵守纪律,不要因为存有侥幸心理给自己留下终身遗憾。
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2、2018年司法考试案例分析：无因管理之债案例分析
张某在一风景区旅游，爬到山顶后，见一女子孤身站在山顶悬崖边上，目光异样，即心生疑惑。该女子见有人来，便向崖下跳去，张某情急中拉住女子衣服，将女子救上来。张某救人过程中，随身携带的价值2000元的照相机被碰坏，手臂被擦伤;女子的头也被碰伤，衣服被撕破。张某将女子送到山下医院，为其支付各种费用500元，并为包扎自己的伤口用去20元。当晚，张某住在医院招待所，但已身无分文，只好向服务员借了100元，用以支付食宿费。次日，轻生女子家人赶到医院，向张某表示感谢。 法律 教育网
问题：
(1)张某与轻生女子之间存在何种民事法律关系?
(2)张某的照相机被损坏以及*自己伤口的费用女子应否偿付?
(3)张某能否请求女子给付一定的报酬?
(4)张某应否赔偿女子衣服损失?
参***(1)张某与轻生女子之间存在无因管理之债。所谓无因管理之债，是指没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失，自愿管理他人事务或为他人提供服务的行为。张某与该女子之间没有法定和约定的义务，张某为了挽救该女子生命而对其进行救助，应该认定张某与该女子之间存在无因管理之债的关系。
(2)该女子应当赔偿。根据上题的分析，张某与该女子之间形成无因管理关系。《民法通则意见》第132条规定：“民法通则第九十三条规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用，包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失。”张某照相机的损坏以及*自己伤口的费用属于在活动中实际遭受的损失，可以要求被管理人赔偿。
(3)不能。无因管理人没有向被管理人请求支付报酬的权利，只得向被管理人请求返还或赔偿为执行无因管理而支出的必要费用，赔偿损失。
(4)不应。该女子衣服破损是自己行为造成的，张某作为无因管理人只对自己故意或重大过失造成的对方当事人的损失承担赔偿责任，该女子衣服破损并非由于张某的故意或者重大过失造成的，因此，张某无须承担赔偿责任。
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3、2018年司法考试案例分析试题及答案一
案情：张某欲寻找一处作为瑜珈授课的场所，遂与甲公司于2005年4月12日签订了房屋租赁合同。根据该合同，甲公司将其沿街二层楼房出租给张某，租赁期限为10年，自甲公司交付楼房的次日开始计算。每年租金为10万元，张某于甲公司交付楼房的次日付清第一年的房租，以后每一年的同一日付清该年度房租，若遇节假日则付款日期为节假日后的第一日。2005年5月12日甲公司交付楼房给张某，5月13日张某付清第一年度的租金。2006年6月5日，甲公司通知张某称：因资金紧张欲出卖楼房，如果张某有*意向，则在2006年7月5日前一次性付清房款250万元，并可以扣除张某交付的2006年度的租金10万元。张某对甲公司的通知提出异议，要求该公司履行合同。2006年7月8日，甲公司以250万元的价款将楼房卖给乙公司，根据双方的约定乙公司一次性付清全部购房款250万元。在乙公司办理房屋过户登记的时候，发现已登记有两个抵押权。其一，2004年6月6日，甲公司将该楼房抵押给丙公司，为丁公司所欠丙公司货款200万元提供担保;其二，2005年12月6日就自己欠戊公司的货款150万元又设定了抵押。经评估，该楼房的实际价值300万元。
1?张某与甲公司之间关于租赁期限的约定是否有效?应如何处理?
2?就甲公司与乙公司签订买卖合同，张某可以提出何种主张?
3?如果甲公司2006年6月5日通知张某3个月后要出卖该楼房，但张某表示无论如何都不*。3个月后甲公司将楼房卖于李某。交付后，李某要求张某搬出楼房。针对该情形，张某可以提出何种主张?
4?如果丙公司因为丁公司不履行还款义务，于2005年7月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，己公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响?
5?如果戊公司因为甲公司不履行义务，于2006年2月6日依法行使抵押权，经法院将该楼房拍卖，庚公司买得。该事实对张某的租赁权是否有影响?
4、2018年司法考试案例分析：善意取得制度案例分析
甲与乙签订了一份出卖耕牛的协议，合同约定甲向乙交付耕牛一头，乙向甲交付定金，余款一年之内还清。同时，双方还约定，乙在还清价款前，牛的所有权由甲保有。第二日，甲将该牛交付给了乙，那么：
(1)如果该牛在价款付清前，染上疯牛病死去，该损失应当由谁承担? 法律 教育网
(2)如果该牛在价款付清前，将同村的丙踢伤，丙的损失应当由谁承担?
(3)如果在价款付清前，乙将该牛交付给丁，丁不知道甲、乙之间的约定，那么丁是否可以取得所有权?
答：(1)应该由乙承担。因为根据《合同法》第142条的规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此买卖合同标的物毁损、灭失的风险自标的物交付时起由买方承担。因此，在本题中，尽管所有权仍然由甲享有，但是由于标的物已经交付，因而标的物的风险已经由甲转移到乙。
(2)由乙承担责任。根据《民法通则》的规定，饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任。本题中，该牛已经交付给乙，乙为动物的饲养人，因此应该对该牛造成的损失承担责任。
(3)丁可以取得所有权。因为乙是从合法占有人乙处善意、有偿取得该牛，根据善意取得制度，丁可以取得该牛的所有权。
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5、2018年司法考试案例分析：“老赖”犯拒执罪获释仍须还欠款
——失信被执行人普遍存在“判几年不用还钱”想法专家提醒
引发广泛关注的“教科书式的老赖”近日有了新进展。河北省唐山市中级人民法院执行局工作人员已将肇事司机黄某涉嫌拒不执行判决、裁定罪的证据材料移送**。在此之前,黄某因涉嫌交通肇事罪被刑事拘留,并被列入全国法院失信被执行人名单。
《法制日报》记者今天采访地方法院和法律专业人士了解到,“教科书式的老赖”并非个例,各地均有出现,但以拒不执行判决、裁定罪(以下简称拒执罪)被立案侦查、判刑的相对不多。本应成为督促“老赖”履行判决义务、解决“执行难”利器的拒执罪,由于执行不到位,案件基数小、适用率低,导致震慑力不足。
拒执罪案件基数小适用率低
据统计,2017年1月至10月,江苏法院受理执行案件56万余件,移送拒执犯罪嫌疑人近700人,以拒执罪判处121人。
就单个基层法院而言,江苏省淮安市洪泽区人民法院2015年受理执行案件2421件,33名被执行人被处司法拘留;2016年受理执行案件2348件,62名被执行人被处司法拘留,3人被判处有期徒刑;2017年上半年受理执行案件1353件,35名被执行人被处司法拘留,3人被追究刑事责任。追究刑事责任的案件仅占万分之九点八。
在集中解决“执行难”的浪潮下,拒执罪仍呈现出案件基数小、适用率低,与执行受理案件体量比例严重不匹配,刑事追诉被动等问题。江苏省扬州市江都区人民法院法官张俊认为,出现这些问题的主要原因在于,法院自身工作未到位,*、检察*与法院协调不力,调查取证困难,追责成本高等。
据介绍,法院执行人员适用拒执罪意识不强,遇到拒不执行、暴力抗法和协助执行人不协助等情形时,执行人员更倾向于采取司法拘留,“以拘代刑”“以罚代刑”。
安徽省合肥市瑶海区人民法院一位执行法官告诉记者,基层法院案多人少矛盾突出,追究拒执罪程序繁琐,追责成本较高。最高人民法院早在2015年就与20家全国性银行建立“总对总”网络查控系统,然而有的银行不反馈或反馈之后不冻结资产,助长了企业提供虚假账目妨碍取证,增加了追责成本和执行难度。
张俊建议建立公、检、法*定期联席会议制度,加强沟通协调,明确*、检察、法院办理拒执罪案件的具体对接部门,开辟针对此类案件的专门通道,简化立案、审查等相关程序。同时,加强司法宣传,营造惩治抗拒执行违法犯罪行为的氛围。
赔偿义务不因刑责而免除
在“教科书式的耍赖”视频中,黄某说:“判个几年也中,最起码我这点钱不用还了。”采访中记者发现,不少“老赖”存在类似想法。
华东政法大学教授沈亮告诉记者,法院的生效裁判终身有效,不存在判了刑就不用执行原有裁判的情况。
据了解,2015年,最高人民法院相关司法解释明确了构成拒执罪的8项情形,拒绝报告或者虚假报告财产位列其中。
沈亮分析说,犯罪嫌疑人被批捕后,如果有证据证实其有能力执行判决而不执行,存在隐藏、转移等行为,将以拒执罪追诉。
山东省济宁市中级人民法院近日公布的拒执罪典型案例中,被执行人孔某因交通事故纠纷被张某诉至曲阜市人民法院,曲阜法院判决孔某赔偿张某*费等损失35万余元。案件进入执行阶段后,曲阜法院执行干警发现,孔某有隐匿、转移财产的行为,先后对其进行两次司法拘留,但孔某依然恶意规避执行。2017年7月10日,曲阜市人民检察院对孔某提起公诉,考虑其被刑事拘留后主动与张某达成执行和解协议并赔偿张某,曲阜法院以拒不履行判决、裁定罪判处孔某有期徒刑6个月,缓刑1年。
据了解,对于没有财产可供执行的案件,最高人民法院单独建立数据库,每半年对库内案件进行一次网络查询,发现有财产的,立即恢复执行。
督促履行判决义务是根本
刑法规定,拒执罪处3年以下有期徒刑、拘役或罚金,是否存在量刑过轻问题?
沈亮认为,拒执罪在打击和惩罚犯罪的同时,主要目的在于督促被告人积极履行判决、裁定确定的法律义务,使执行案件得到实际执行。刑法的震慑力在于量刑轻重,更在于覆盖面,凡构成犯罪都应追究责任、执行裁判。
2015年最高法发布的司法解释中明确,拒执犯罪部分可以“刑事自诉”,加大了对于“老赖”的打击力度。
记者从北京市朝阳区人民法院了解到,今年1月5日,北京法院审理的首例拒不执行判决、裁定刑事自诉案件,在朝阳法院一审宣判。被告人龙某倒卖购车指标,2003年,沈某支付龙某1000元后,以龙某的名义*了一辆车,后发生交通事故,造成罗某终身残疾。法院判决沈某赔偿罗某*费和残疾赔偿金等共计19万余元,龙某承担连带赔偿责任。龙某一直逃避执行,受害人罗某于2016年7月4日提起刑事自诉。朝阳法院以龙某犯拒不执行判决罪,判处其有期徒刑6个月。
数据显示,2016年1月至8月,河南法院共移送**追究拒执罪1370人,自诉立案114件,和解撤诉结案占自诉结案数的57%,这些案件的被告人均履行了法律义务。
中国政法大学刑事司法学院教授汪海燕认为,拒执犯罪可刑事自诉的规定,对失信被执行人具有相当大的威慑力。要对“老赖”实施精准打击,需要不断强化证据意识,尤其是对那些恶意转移、隐匿财产的行为,要注重广泛查证,多渠道收集证据、固定证据,努力确保每一起涉嫌拒执罪的案件都能定罪处罚。
沈亮建议,应在刑事司法解释之外增加民事司法解释,形成惩治“老赖”的完整法律体系。
法制日报北京1月18日讯
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